Ipoteca imobiliară a fost tradițional poziționată la intersecția dintre drepturile reale și teoria generală a obligațiilor, într-un spațiu juridic aparte, în care contrastele și specificitățile acestor două lumi au produs o instituție ce a lăsat, lasă și va lăsa pentru multă vreme de acum înainte urme adânci, atât în mentalul colectiv, cât și în raporturile juridice patrimoniale care însoțesc raporturile de credit. Indiferent de regimul politic și de sistemul economic pe care l-a traversat țara noastră de la 1864 și până în prezent, ipoteca imobiliară și-a câștigat pe deplin titlul de „regină a garanțiilor civileˮ, servind cel mai fidel, în egală măsură, atât scopurile creditorilor care caută garanția sans-souci, cât și scopurile debitorilor pentru care, în mod uzual, creditul este o nevoie și, adesea, o indimenticabilă povară, iar ipoteca doar o modalitate de a ușura această greutate.
Lumea (juridică a) ipotecii imobiliare este însă o juxtapunere de instituții, cu caractere juridice diferite, cu temperamente opuse, în care dificultatea reglementării este la cel mai înalt nivel, iar măiestria legiuitorului trebuie să fie desăvârșită. Nu de puține ori, de specificul reglementării va depinde dacă ipoteca va deveni un Cap Horn al lumii juridice sau, dimpotrivă, un Cap al Bunei Speranțe.
Prezentul studiu își propune o analiză teoretică a instituției ipotecii imobiliare în dreptul românesc și cel francez, plecând de la modelul comun al reglementării din Codul civil francez de la 1804, adaptat de Codul civil român de la 1864, urmat de reformele interne din 2006 din dreptul francez, respectiv de cea din anul 2011 din dreptul românesc în materia garanțiilor imobiliare. Necesitatea comparației a fost relevată nu doar de curiozitatea științifică alimentată, la rândul său, de afinitatea puternică existentă inițial din punctul de vedere al reglementării între sistemul francez și cel românesc (ulterior reformei din 2011 ipoteca din dreptul românesc urmând un model mixt influențat puternic de Codul civil al Provinciei Québec), dar și de resorturile fine ale instituției ipotecii care relevă nevoi, atitudini și mecanisme psihologice diverse și care creează, pe scurt, oglinzi juridice ale unor societăți diferite. Deși asemănătoare ca reglementare, instituția ipotecii imobiliare prezintă specificități tradiționale sau moderne pentru fiecare sistem de drept în parte, dar și evoluții care să-i asigure primatul în materia garanțiilor în secolul al XXI-lea.